مسابقه برای پارچه های فرسوده

423321 138 خبر مرکزی

فرید گدیری| دولت سال هاست که برای فرار از زیر بار مسئولیت های قانون برنامه ششم، مطالبات مردم و حتی وعده هایی که مدام در این حوزه می دهد، آماری از «فرایند بازسازی بافت های فرسوده» ارائه نکرده است. .

بر اساس قانون برنامه ششم توسعه، سالانه 100 هزار مسکن در بافت فرسوده شهرهای کشور باید با تخریب و نوسازی خانه های قدیمی و پرخطر ساخته شود.

حدود یک پنجم جمعیت کشور در یک بافت شهری ناکارآمد (از جمله بافت های تخریب شده و حاشیه نشین) زندگی می کنند و با تخریب روزافزون این محله های ضعیف و فرسوده، تهدیدات اجتماعی و شهری برای این تعداد خانوار سال به سال افزایش می یابد.

دولت‌ها در مقاطع مختلف با آگاهی از این واقعیت تلخ شهرهای قدیمی، قول دادند که ساکنان این مناطق را از فرسودگی محله و ساختمان‌ها و زیرساخت‌هایی که در آن زندگی می‌کنند نجات دهند.

با این حال، پایان تمام وعده های 1.5 دهه گذشته “انباشته شدن خطرات با ادامه فرسودگی این پارچه ها” است. چرا؟ چرا که سیاست گذاران مسکن در همه ادوار گذشته «مسابقه بزرگی» را در زمین های فرسوده دشمن -زمین خام دولتی خارج از شهرهای بزرگ- برگزار کرده اند و به جای بازسازی مناسب بافت قدیمی شهرها، همه منابع و امکانات ارزان قیمت و نگهداری را خرج کرده اند. از شهرها دور شد.

در سال های اخیر حدود 30 درصد از اهداف تعیین شده در نوسازی پارچه های فرسوده محقق شده است. بررسی رکود «سرمایه گذاری در پروژه های نوسازی فرسوده» سه دلیل عمده را نشان می دهد. اولین دلیل همانطور که گفته شد «رقابت پارچه های فرسوده» از طریق طرح هایی چون «مسکن مهر»، «مسکن ملی» و «مسکن یک میلیونی» است.

از آنجایی که پشتوانه اصلی ساخت و ساز – زمین 99 ساله و وام بدون بهره – برای این پروژه بسیج شده است، بخش های اصلی بازار ساخت و ساز نیز در این مسیر حرکت می کنند تا از توانایی بی نظیر حرکت این حمایت ها بهره ببرند. دلیل دوم مربوط به معرفی نادرست شهرداری هاست.

  11 درمان طبیعی برای از بین بردن شوره سر

شهرداری در تهران طی سالیان متمادی نقش یک کارفرمای بزرگ را برای «تجمل گرایی در مناطق اشباع آپارتمانی» ایفا کرده است. شهرداری ها ابزاری به نام پروانه ساختمانی دارند که قابلیت «تنظیم بازار مسکن و تعادل سرمایه گذاری شهری» را در نقاط مختلف شهر دارد.

این ابزار در صورت استفاده صحیح از سوی شهرداران، «هزینه ساخت و ساز در مناطق پر ساخت و ساز را تا حد تأخیر ساخت و ساز افزایش می دهد» و در مقابل، «مکان هایی در شهر که فرسوده، کم عرضه و نیازمند ساخت و ساز هستند مورد توجه سازندگان قرار می گیرد. “” و سرمایه گذاران قرار می گیرند.” برای این منظور کافی است هزینه صدور پروانه ساختمانی در شمال پایتخت تا چندین برابر جنوب شهر افزایش یابد.

فرمول آن می تواند بر اساس «هزینه ارائه خدمات شهری در قسمت شمالی شهر» طراحی و اجرا شود و همچنین حجم بودجه شهر نیازمند منابع سرمایه ای برای پروژه های مهمی مانند نوسازی ناوگان مترو یا اتوبوس است. . «در سال جاری حداقل 10 هزار میلیارد تن از بودجه تهران توسط سایت «فروش پروانه و پروانه تغییر کاربری» در نظر گرفته شده است.

رکورد ساخت و ساز پایتخت در ماه های اخیر نشان می دهد که احتمال می رود امسال حدود 50 هزار خانه جدید در این شهر ساخته شود.

در این صورت هزینه هر پروانه ساختمانی برای یک واحد مسکونی 200 میلیون تن است. این رقم میانگین حداقل معیار هزینه های شناور پروانه ساخت بین شمال و جنوب تهران است. کاملاً قابل پیش بینی است که افزایش دو برابری هزینه پروانه ساختمانی در مناطق بالاشهر و تخفیف 100 درصدی واقعی پارچه های فرسوده منجر به تغییر چشمگیر جهت سرمایه گذاری از شمال به جنوب شود.

حال آنچه که مانع این تغییر جهت می شود، جدای از پروانه ها، قدرت خرید مسکن و هزینه ساخت است. قدرت خرید مسکن در مناطق 1 تا 5 تقریباً دو برابر مناطق 9 تا 20 است. با این حال، هزینه ساخت مسکن تقریباً در همه مناطق تقریباً یکسان است.

  گره کور "کتون هوشمند"؛ چرا ممنوعیت؟!

البته این درست است که قیمت زمین نیز در نقاط مختلف شهر بسیار متفاوت است. اما از آنجایی که قیمت فروش واحدهای مسکونی تابعی از قیمت زمین است، در نتیجه در شمال پایتخت با هزینه ساخت تقریباً نزدیک به جنوب شهر، سرمایه گذاران درآمد قابل توجهی از ساخت و ساز دریافت می کنند. فروش املاک و مستغلات در مقایسه با مناطق پایین تر).

سومین دلیل رکود سرمایه گذاری های عمرانی در بافت های فرسوده مربوط به مشوق های دولت و شهرداری است. در این سال ها قول هایی برای پارچه داده شده است. وام ساخت و ساز بدون سپرده با سود ارزان، اتصالات رایگان آب، برق و گاز، پروانه ساختمانی رایگان و امثال آن.

اما روایت سازندگان از واقعیت این دفاع ها سرابی از امکانات و مشوق هاست. وام ساخت و ساز احیای بافت فرسوده در پایان هفته است که مستلزم دسترسی به کلیه اسناد، ثبت نام، مراجع و مراجعه مکرر به ساختمان های دولتی و شهرداری است.

این در حالی است که نرخ سود این تسهیلات همان 18 درصد است. موارد دیگر کمتر از وام نیست. اما مشکلات حقوقی املاک، ناآگاهی مالکان، خطرات در کمین و همچنین سبک زندگی قدیمی در محله های قدیمی و مقاومت در برابر تغییرات از جمله مواردی است که به عنوان مانعی پنهان در تغییر ظاهر افراد فرسوده وجود دارد. . او هیچ اقدامی برای حل و فصل آرام آنها انجام نداده است.

دولت ها از روسای جمهور گرفته تا مسئولان مسکن، مدیران امنیتی شهرها و شهرداران، همگی قول داده اند که پس از روی کار آمدن، بافت فرسوده را متحول کنند.

اما دیری نپایید که «عجله برای انجام کارهای ملموس» در بین مسئولان برای ترغیب آنها به پروژه‌های عمرانی که در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با کمترین مشکل نتیجه می‌دهند. این طرز تفکر تاکنون منجر به تصمیم مشترک دولت های مختلف شده است. پروژه های مسکن در فضای باز این انحراف از سیاست ضربه سختی به بافت فرسوده وارد کرده است.

  4 نوع دوستی که در زندگی به آن نیاز دارید

سیاست گذار برای نجات بافت فرسوده از کسادی سرمایه گذاری باید دو قدم بردارد. اولین قدم پایان دادن به مسابقه با بافت است. این «خروج دولت از مسیر مسکن دولتی» و پایان نقش بخش خصوصی است. اگر مداخله دولت در بازار مسکن متوقف شود، سیگنال های نادرست به سرمایه گذاران و توسعه دهندگان نیز متوقف خواهد شد. انحراف منابع و امکانات محدود است و مسیر توزیع مناسب فراهم شده است.

در مرحله دوم لازم است هزینه واقعی ساخت و ساز در نقاط مختلف شهر برای سازندگان بدانیم و از آنها وصول کنیم. اثرات مثبت رونق تعمیرات فرسوده دارای ابعاد اقتصادی، اجتماعی و امنیتی است. در بعد اقتصادی نیز با افزایش عرضه پارچه مشکل دسترسی به مسکن اقشار کم درآمد تا حدودی کاهش یافته است.

در ازای تخریب هر واحد آپارتمانی بافت، حداقل 3 بلوک جدید ساخته می شود. برخی از خانه ها به بازار اجاره می روند، در حالی که برخی دیگر برای فروش وارد بازار اجاره می شوند. در بعد اجتماعی نیز تعدادی از ناهنجاری ها در محله های فرسوده شهری رفع شده است. نوسازی بافت، ساکنان جدید و نسل جوان را به محله های فرسوده می آورد. این مدخل شرایط را برای رشد و توسعه محله فراهم می کند.

در بعد امنیتی نیز مسائلی مانند زلزله و خطر تخریب گسترده توسط ریسک کنترل می شود. طرح های موازی گذشته باید برای دولت فعلی درس عبرت باشد چرا که عبور از بافت فرسوده به امید تامین مسکن در خارج، هم دولت را در اجرای طرح خود ناکام می کند و هم روند بازسازی بافت فرسوده را متوقف می کند.

دیدگاهتان را بنویسید